|
TÜRKİYEDE MORTGAGE NASIL İŞLEYECEK
Olkemizde htzli nufus artis,), kulturel degisimter sonucu bolunen aileler, kentlesme, gelir diizeylerinin artmasi ve ya§am standartlarmm yiikselmesi nedeniyle gayrimenkullere olan talep surekli bir artis gostermektedir. T.C. Basbakantik Konut Miiste§arligi tarafmdan yapilan konut ihtiyaci arastirmasimn verileri isiginda yilda yaklasik 300 bin yeni konut ihtiyaci dogan iilkemizde, konut ihtiyacinin gun gegtikce nedenli yiiksek boyutlara ulasabilecegi, uzerinde dugunulmesi gereken bir konudur. Aynca, arsa piyasasi, yapi malzemesi, arag gereg, dayanikh tuketim ve i§ gucii piyasalanyla olan baglantilan nedeniyle gayrimenkul piyasasi ve bu piyasanm onemli bir kismim kapsayan konut, iilke ekonomisinin canlanmasi agismdan son derece onemlidir.
Bannma ihtiyaci ise, insanlann en temel onceliklerinden biri olmustur. Ozellikle de ilk defa konut sahibi olmak, cogu insan igin zor ve heyecan verici bir deneyimdir. Bu zorlugu asabilmek igin kamu ve ozel kurumlar tarafmdan gesitli sistemler uygulanmaya cahsilmaktadir. Konuyla ilgili olarak yazili ve gorsel basmda sik sik karsilastigimiz en yeni konu da "mortgage" denilen ipotekli konut kredisi uygulamasidir. Ozellikle yeni tasannin yasalasmasiyla birlikte onumuzdeki gunlerin gundemi mortgage kredisi olacaktir. Ciinkij, milyonlarca kisi bu sayede kira oder gibi odeme yapip konut sahibi olmak istemektedir. Dolayisiyla bu konu toplumun onemli bir kismim ilgilendirmektedir.
Olkemizde kira oder gibi konut sahibi olmak seklinde bilinen mortgage sistemi, genel olarak, satin alman konut uzerinden tesis edilecek ipotek kar§iligmda 20-30 yil gibi uzun vadeli, dusiik faizli konut kredilerinin kullanilmasma dayanmaktadir. Ozellikle orta sinif tuketiciyi hedef alan bu sistemde, aylik taksitier bireylerinin gelirlerinin iigte birini asmayacak sekilde diizenlendigi takdirde sistem basanli olacaktir.
Sistem icerisinde basta devlete olmak uzere, kredi kullanicilanna fon saglayacak finans kuruluslanna, konutlarm gercek degerleri uzerinden satilmasma imkan saglayacak gayrimenkul degerleme sirketlerine, kredinin sigorta ettirilebilecek olmasi ve satin almacak konut igin dogal afet sigortasi yaptinlacak olmasi nedeniyle sigorta sirketlerine onemli gorevler diismektedir. Bu aktorierin basanlan sistemin de basanli ve kalici oimasmi saglayacaktir.Mortgage sisteminin saghkh galisabilmesi ig'n gerekli olan bir ba§ka onemli §art da, kredilere fon saglayan kuruluslarm ellerinde biriken kredi alacaklarmi satilabilir menkul kiymete gevirebilmeleri imkanidir. Konut kredisini veren kurumlar borcu uzerlerinde tutmayarak kredileri para piyasalarmda satip nakde donmekte ve boylece tuketicilere dusuk faizli kredi sunma imkanlanna kavusmaktadirlar.
*0lkemizde bu uygulamayi, kurulacak olan ipotek Finans Kurulugu (IFK) yuriitecek.
*6ncelikle konutun degerinin en az dortte biri pe§in odenecek, kalan kismi igin ise bankalar kredi verecek.
*Banka, verecegi kredi karsiligmda ipotek senedi duzenleyecek ve bunlar bir havuzda toplanacak.
*Bankalar havuzda toplanan bu senetleri belirli bir komisyon karsiligmda iFK'ya devredecek. *IFK, ipotek senetlerini menkul kiymete d6nii§turecek.
*ipotekli konut kredilerin vadeleri de goz onune almarak, ipotek kredilerine dayali menkul kiymetler ihrag edilecek.
Boylece sistem kendi igerisinde islerlik kazanacak.Mortgage sisteminin basanli olmasi icin on kosul ekonomik istikrardir. Ancak burada belirtilen ekonomik istikrar, enflasyon oranmm, issizlik diizeyinin, faiz oranlannm gelismi? iilkeler seviyesine gelmesi degildir. Bu degi§kenlerin belirli bir diizeye gelmeleri onemli olmakla birlikte, kritik olan bu diizeylerin uzun yiilarca istikrarli bir sekilde korunabilmeleri ve daha da iyilestirilebilmeleridir. Bu sayede gayrimenkul piyasasi daha da gelisecek, mortgage sistemi daha saghkh bir §ekilde hayata gecebilecektir.
|
